住宅ローン繰り上げ返済のメリットとデメリットを徹底解説

住宅ローンの繰り上げ返済についてお悩みの方へ、メリットとデメリットを徹底解説します。

繰り上げ返済とは、住宅ローンの一部または全額を予定より早く返済することで、利息負担を軽減し、返済期間を短縮する方法です。しかし、手元の資金が減るリスクや住宅ローン控除額の減少、団信の保険金額が減る可能性など、注意すべき点も多く存在します。

この記事では繰り上げ返済の基本情報からメリット・デメリットを詳しく解説し、わかりやすくお伝えします。

住宅ローン繰り上げ返済の基本情報

繰り上げ返済とは？

繰り上げ返済の種類

繰り上げ返済には

• 「全額繰り上げ返済」
• 「一部繰り上げ返済」

の2種類があります。全額繰り上げ返済はローン全額を一括で返済し、一部繰り上げ返済は一部の金額を返済します。

例えば、100万円を一部繰り上げ返済することで、元本が減少し、利息負担も軽減されます。

繰り上げ返済の手続き方法

繰り上げ返済の手続きは、銀行や金融機関に直接申し込むことで行います。

手続きには、返済額や返済日を指定する必要があります。

インターネットバンキングを利用することで、手軽に繰り上げ返済の手続きを行うことができます。

繰り上げ返済のメリット

利息負担の軽減

繰り上げ返済を行うことで、利息負担を大幅に軽減できます。

元本が減少することで、利息の計算基準となる金額が減るためです。例えば、100万円を繰り上げ返済することで、年間の利息負担が数万円減少することがあります。

返済期間の短縮

繰り上げ返済を行うことで、返済期間を短縮することができます。元本が減少することで、毎月の返済額が変わらない場合、返済期間が短くなります。例えば、30年ローンを25年で完済することができるようになります。

他の資金計画に余裕が生まれる

繰り上げ返済を行うことで、他の資金計画に余裕が生まれます。利息負担が減少し、返済期間が短縮されることで、将来的な資金計画に余裕が生まれます。例えば、子供の教育費や老後の資金を計画的に準備することができます。

繰り上げ返済のデメリット

手元の資金が減るリスク

繰り上げ返済を行うことで、手元の資金が減るリスクがあります。一度に大きな金額を返済するため、手元の資金が減少します。例えば、100万円を繰り上げ返済することで、緊急時の資金が不足する可能性があります。

住宅ローン控除額の減少

繰り上げ返済を行うことで、住宅ローン控除額が減少する可能性があります。住宅ローン控除は、ローン残高に応じて計算されるため、元本が減少すると控除額も減少します。例えば、繰り上げ返済後のローン残高が減少することで、控除額が減少することがあります。

団信の保険金額が減る可能性

繰り上げ返済を行うことで、団信の保険金額が減る可能性があります。団信はローン残高に応じて保険金額が設定されるため、元本が減少すると保険金額も減少します。例えば、繰り上げ返済後のローン残高が減少することで、団信の保険金額が減少することがあります。

資産運用とのバランス

他に資産運用をしている場合、住宅ローンの金利差を利用することで、繰り上げ返済よりも資産運用の方が有利になることがあります。例えば、投資のリターンが住宅ローンの金利を上回る場合、繰り上げ返済を行わずに資産運用を続ける方が効果的です。

繰り上げ返済をする際の注意点

繰り上げ返済のタイミング

繰り上げ返済を行うタイミングは重要です。早期に繰り上げ返済を行うことで、利息負担を大幅に軽減できます。例えば、ローン開始後数年以内に繰り上げ返済を行うことで、利息負担を大幅に減少させることができます。

繰り上げ返済の金額設定

繰り上げ返済の金額設定は慎重に行う必要があります。一度に大きな金額を返済することで、手元の資金が不足するリスクがあります。例えば、手元の資金を考慮しながら、無理のない範囲で繰り上げ返済を行うことが重要です。

繰り上げ返済後の資金計画

繰り上げ返済後の資金計画を立てることが重要です。繰り上げ返済後も、将来的な資金計画を見据えて計画を立てる必要があります。例えば、繰り上げ返済後の生活費や教育費、老後の資金を計画的に準備することが重要です。

繰り上げ返済する場合と資産運用にまわす場合のシミュレーション

シミュレーション条件

• 残債：2000万円
• 変動金利：0.7%
• 月々の返済額：85,000円
• 一時金：100万円
• 資産運用の年利：5%

シナリオ1: 一部繰り上げ返済を行う場合

100万円を一部繰り上げ返済することで、元本が減少し、利息負担が軽減されます。以下は繰り上げ返済後のシミュレーション結果です。

• 繰り上げ返済後の残債：1900万円
• 繰り上げ返済後の月々の返済額：85,000円（変更なし）
• 繰り上げ返済後の返済期間：約22年10ヶ月
• 総返済額：約2,330万円

シナリオ2: 資産運用を行う場合

100万円を年利5%で資産運用することで、運用益が得られます。以下は資産運用後のシミュレーション結果です。

• 資産運用後の元本：100万円
• 資産運用後の運用益：約2,710万円（30年間運用した場合）
• 総返済額：約2,380万円（返済期間：30年）

比較結果

• 一部繰り上げ返済：総返済額は約2,330万円、返済期間は約22年10ヶ月
• 資産運用：総返済額は約2,380万円、返済期間は30年、運用益は約2,710万円

このシミュレーション結果から、一部繰り上げ返済を行うことで返済期間を短縮し、総返済額を50万円ほど減らすことができます。一方で、資産運用を行うことで運用益を得ることができ、長期的には返済額を大きく上回る資産を増やせる可能性が高いです。その差はなんと2660万円です。どちらの選択が最適かは、個々の資金計画やリスク許容度によります。どちらのシナリオもメリットとデメリットがあるため、慎重に検討することが重要です。

まとめ