「こんな古い家、本当に買う人がいるの？」
そう思うかもしれません。
少なくとも、一人います。
私です。
私は2023年に、築34年の中古戸建を購入しました。
土地は約80坪、延床は約50坪。現在も妻と子ども2人の4人家族で暮らしています。
もちろん、
「私が買ったんだから、古い家は普通に売れる」
と言いたいわけではありません。
むしろ私の家の好みは、かなりニッチだと思っています。
それでも実際に古い家を買った側から見ると、売主が感じている「古さ」と、買主が感じる「価値」は必ずしも同じではありません。
だから古い家を売るなら、最初から「建物には価値がない」「解体するしかない」と決めず、
仲介 → 買取 → 必要なら専門買取
と選択肢を比較してから判断するのがいいと思います。
私自身、将来は親の家を相続する可能性があります。
住む予定は今のところないので、そのときは私も「古い家を売る側」になるかもしれません。
そこで今回は、自分のためにも古い家の売却方法を調べてみました。
古い家でも売れる？
結論からいうと、築年数だけで「売れない」と決める必要はありません。
なぜそう思うのか。
私が実際に築34年の家を買っているからです。
私が築34年の中古住宅を買った理由
購入した家には、いくつか安心材料がありました。
- リフォーム済みだった
- 外壁も塗装されていた
- 内見したときに建物の傾きを感じなかった
- 大きな地震を経験してきた建物だった
- 瑕疵保険に加入した
- 前職で建築建材に関わっていた経験も判断材料になった
築34年という数字だけを見れば、かなり古い家です。
でも私は、築年数だけで買う・買わないを決めませんでした。
前職の経験もあって外壁の状態なども確認し、「しばらく大きな手入れは必要なさそうだな」と判断しました。
当時、「昔の大工さんがしっかり建てた家は長く使える」という話を聞いたこともあり、古い＝ダメとは考えていませんでした。
もちろん、これはすべての古い住宅に当てはまる話ではありません。
家ごとに状態は違います。
ただ、築年数以外を見る買主もいるということです。
中古住宅を購入したときは、家そのものだけでなく固定費も見直しました。プロパンガス会社を比較したときの体験は、エネピを実際に使った口コミ｜中古住宅購入時にガス会社を比較した体験談にまとめています。
買い手は「築年数」だけを見ているわけではない
私がこの家を選んだ大きな理由は、価格と広さでした。
売出価格は2,980万円。
二重サッシなどの追加工事をお願いし、補助金との相殺も含めた実質的な総額は約3,100万円でした。
それで、
| 項目 | 購入した中古住宅 |
|---|---|
| 築年数 | 34年 |
| 土地 | 約80坪 |
| 延床 | 約50坪 |
| 売出価格 | 2,980万円 |
| 追加工事等を含む実質総額 | 約3,100万円 |
| 入居 | 2023年 |
| 家族 | 4人 |
4人家族には十分すぎるくらいの広さです。
当時、同程度の広さの新築を買ったり建てたりすることを考えると、私の感覚ではおよそ半額でした。
これは全国的な新築と中古住宅の価格差を示す数字ではなく、あくまで私が購入時に比較した価格感です。
でも、価格、広さ、建物の状態まで含めて考えると、
「これはもう一択だな」
と思いました。
むしろ「古さ」が気に入った部分もあった
さらに、私の場合は古い日本建築そのものにも魅力を感じました。
玄関土間の洗い出し。
玄関を開けると正面に見える坪庭。
同じ木から切り出した床材。
庭には松の木や灯籠があります。
今の住宅ではあまり見かけない昔ながらの日本建築の雰囲気が、むしろ気に入りました。
たぶん、かなりニッチです（笑）。
だから、
「古い日本家屋は人気だから売れる」
なんて話ではありません。
私が伝えたいのは逆です。
売主にとっての「古さ」が、ある買主にとっては「魅力」になることもある。
売主だけで建物の価値を決めなくてもいいと思うんです。
100％好みの家でなくても買う人はいる
ちなみに、リフォーム済みとはいえ、全部が私好みだったわけではありません。
たとえばキッチンの棚の色。
これは気に入らなかったので、購入後にカッティングシートを貼ってDIYしました。
中古住宅を買う側も、
「完成された100点の家じゃなければ買わない」
とは限りません。
自分で直せるところは直す。
その代わり、立地や広さ、価格など自分では変えられない部分を重視する人もいます。
私もその一人でした。
なお、査定を受けた結果、「この部分を直してから売る」という選択肢が出てくることもあると思います。
ただし、私は古い家だからといって、売却前にとりあえずリフォームする必要はないと考えています。かけた費用をそのまま売却価格に上乗せできるとは限らないからです。
まず今の状態で査定してもらい、それでもリフォームを検討するなら、工事を決める前に費用を比較する。この順番で十分ではないでしょうか。
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古い家を売る主な方法は3つ
古い家の売却方法は、大きく分けると次の3つです。
| 方法 | 買う人 | 特徴 | 向いているケース |
|---|---|---|---|
| 仲介 | 一般の買主 | 市場で買主を探す | 時間をかけて売却できる |
| 不動産会社の買取 | 不動産会社 | 会社が直接購入 | 早めに売りたい |
| 専門買取 | 専門業者 | 特殊事情のある不動産も対象 | 通常の流通が難しい |
1．まずは仲介で売れる可能性を確認する
一般的なのは、不動産会社に仲介してもらって買主を探す方法です。
私が買ったように、築年数が古くても建物や立地、価格に魅力を感じる一般の買主が現れる可能性があります。
仲介では売買契約が成立した場合、不動産会社へ支払う仲介手数料が発生し、その上限は国の告示で決められています。
すぐに現金化できるとは限りませんが、売却を急いでいないなら、まず検討したい方法です。
「古い家だから売れないだろう」と自分で判断する前に、まずは今の状態でどのくらいの査定になるのか確認してみるのも一つです。
私自身、築34年の家を実際に買っています。買い手から見れば、築年数以外の部分に価値を感じることもあります。
売却を急いで決める必要はありませんが、解体やリフォームをする前に、まず今の家の評価を知っておくと、その後の判断もしやすくなると思います。
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2．早く売りたいなら不動産会社の買取
もう一つが、不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。
一般の買主を探す仲介とは違い、条件が合えば不動産会社との間で売買を進められます。
その代わり、再販売などを前提にした事業者の買取では、仲介で一般の買主に売る場合より査定価格が低くなることがあります。
「できるだけ高く売りたいのか」「多少価格が下がっても早く手放したいのか」
ここは売主の優先順位で変わります。
たとえばカチタスは、中古住宅を買い取り、リフォームして再販売する事業を行っています。
公式サイトでも、築年数が古いなどの理由で他社では扱いにくいとされた住宅について相談を受け付けている一方、高額物件や土地のみ、非営業エリアなどでは査定額を提示できない場合があるとしています。
つまり、
「古いから買取不可」でもなければ、「古ければ何でも買い取ってもらえる」でもありません。
物件ごとの確認が必要です。
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3．特殊な事情があるなら専門買取
築年数とは別に、
- 再建築不可
- 共有持分
- 借地・底地
- 事故物件
- 権利関係が複雑
といった事情があると、一般的な市場では売却しにくくなることがあります。
こういう場合に初めて、訳あり不動産を扱う専門業者も選択肢になります。
たとえばワケガイでは、共有持分、再建築不可、借地・底地、事故物件などの取り扱いを公式サイトで案内しています。
古い家だから専門買取、ではありません。
普通に売れる可能性があるなら、まずは仲介や一般的な買取を比較する。
そのうえで、通常の流通を難しくする事情があるなら専門業者にも相談する。
この順番が自然だと思います。
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古い家はそのまま売る？解体する？
ここは、私が今回調べていて特に気になったところです。
古い家を見ると、
「どうせ建物には価値がないから、壊して更地にした方が売れるのでは？」
と考えたくなります。
でも、私は解体する前に一度査定してもらった方がいいと思います。
理由は単純で、壊した家は元に戻せないからです。
私のように築34年の建物そのものを評価して買う人も、少なくとも存在します。
一方で、建物の状態が悪い、土地としての需要が高いなど、更地の方が売りやすいケースもあるでしょう。
つまり、
古家付きで売るか、更地にするかも物件次第です。
さらに解体すると、解体費用だけでなく税金や税制上の特例にも関係する可能性があります。
国税庁では、マイホームを取り壊して土地だけを売却した場合でも、一定の要件を満たせば3,000万円特別控除の対象になるとしていますが、取り壊しから売買契約までの期間など細かな条件があります。
相続した空き家についても、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。2026年10月現在、この制度の対象となる譲渡期間は2027年12月31日までです。相続人が3人以上の場合は控除上限が1人あたり2,000万円となるなど条件があります。
そのため、
「古いから、とりあえず解体」
は避けた方がよさそうです。
査定と税制の確認をしてからでも遅くありません。
家だけでなく、親や自分が亡くなったときの金融資産も手続きが必要です。NISAや特定口座については、私が亡くなったらNISA・特定口座はどうなる？で詳しく調べています。
古い家を売る相場はどう決まる？
「築30年なら○万円」「築40年なら○万円」のように、築年数だけで売却相場を出すことはできません。
少なくとも、
土地の価値、立地、建物の状態、広さ、需要、権利関係などをまとめて見る必要があります。
私の家もそうでした。
私が約3,100万円という金額を「安い」と感じたのは、
築34年
だけを見たからではありません。
約80坪の土地＋約50坪の建物＋リフォーム状態＋立地＋日本建築としての魅力
をまとめて見た結果です。
逆に築年数が同じでも、場所や建物の状態が違えば価値はまったく違うでしょう。
だから相場を知りたい場合も、ネット上の「築○年の相場」だけで判断するより、実際の物件を査定してもらった方が具体的です。
古い家を売る流れ
実際に売却するなら、大まかな流れはこう考えると分かりやすいです。
- 家と土地の情報・書類を整理する
- 不動産会社に査定を依頼する
- 仲介と買取の条件を比較する
- 必要なら解体・リフォームなどを検討する
- 売却方法を決める
- 仲介なら買主を探す
- 売買契約を結ぶ
- 決済・引き渡し
- 譲渡益が出た場合などは確定申告を確認する
ここで大事なのは、いきなり4番から始めないことだと思います。
「古いからリフォームしよう」
「古いから解体しよう」
ではなく、
今の状態ならいくらで、どんな方法なら売れるのか。
まずそこを確認する。
買い手側だった私から見ると、その方が合理的に感じます。
古い家を売ったときの税金は？
土地や建物を売って利益が出ると、原則として譲渡所得として課税されます。
基本的な計算は、
譲渡価額 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除
です。
つまり「3,000万円で売れたから3,000万円に税金がかかる」というわけではありません。
取得費や仲介手数料などの譲渡費用を差し引いて考えます。国税庁は、仲介手数料や測量費、売買契約書の印紙代、土地を売るための建物の取壊し費用などを譲渡費用の例として挙げています。
親の古い家を相続した場合は特に書類を探しておきたい
これは将来、私自身にも関係しそうなので覚えておきたいところです。
相続した土地・建物の取得費は、原則として親など被相続人が購入したときの購入代金等を引き継いで計算します。取得時期についても被相続人の取得時期を引き継ぎます。
問題は、昔の家だと、
「いくらで買ったのか分からない」
となりやすいこと。
取得費が分からない場合、売却額の5％を概算取得費として計算できる制度があります。たとえば3,000万円で売った場合なら150万円です。
将来自分が親の家を相続することを考えると、売る段階になってから慌てるより、購入時の契約書などが残っていないか早めに確認しておくのはやっておいてもよさそうです。
なお、実際の税額や特例の適用可否は個別条件で変わるため、売却時には税務署や税理士などへの確認が必要です。
普通に売るのが難しい家はどうする？
ここまで検討して、
「仲介では買主が見つかりにくそう」
「一般の不動産会社では扱いにくいと言われた」
となった場合には、理由を確認します。
単に築年数が古いだけなのか。
それとも、
再建築不可、共有持分、借地・底地、事故物件など別の問題があるのか。
ここはかなり違います。
後者であれば、訳あり不動産を専門に扱う会社へ相談する意味が出てきます。
ワケガイは、再建築不可、借地・底地、共有持分、事故物件などの買取を案内しています。
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他社で断られた物件でも買取りが可能「ワケガイ」
私自身はワケガイを利用したことはありません。
だからおすすめというより、普通の方法では流通させにくい事情がある場合の選択肢の一つとして考えています。
古いからと最初から「価値がない」と決めなくていい
私が2023年に買った家は、売主から見れば、
「築34年の古い家」
だったかもしれません。
でも私から見ると違いました。
約3,100万円で、
約80坪の土地がある。
約50坪の家がある。
リフォームされている。
そして坪庭や松、灯籠など、今の住宅ではなかなか見つけられない雰囲気がある。
だから「古いけど仕方なく買った」のではなく、
古さも含めて、この家がいいと思って買いました。
もちろん、私みたいな買主が必ず現れるわけではありません。
だからこそ査定して、市場に出した場合と買取の場合を比較する必要があります。
でも、
売主が見る築年数と、買主が感じる価値は同じとは限らない。
これは実際に古い家を買ったからこそ感じています。
私自身、これから親の家を相続する可能性があります。
今の家が気に入っていますし、将来住み替えるとしても親の家に移る予定は今のところありません。
つまり次は、自分が売主側になるかもしれません。
そのときも、
「古いから、とりあえず壊す」ではなく、まず今の家にどんな価値があるのかを確認する。
今回調べてみて、これは覚えておこうと思いました。
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